Ciclo inmobiliario y tasación hipotecaria; importancia del análisis del mercado en contextos de incertidumbre económica
El mercado residencial español atraviesa una fase más compleja del ciclo inmobiliario. Durante los últimos años se ha producido un intenso crecimiento de los precios de la vivienda y del alquiler, acompañado de un volumen elevado de transacciones y una fuerte presión de la demanda en determinados mercados urbanos.
Sin embargo, empiezan a observarse señales de moderación, como una dinámica de operaciones más equilibrada, plazos de comercialización algo más amplios en determinados mercados locales y una mayor prudencia por parte de los agentes financieros.
A esta situación se suma la incertidumbre por el riesgo geopolítico asociado a la guerra en Oriente Medio y su potencial impacto sobre el precio del petróleo, que podría afectar a variables macroeconómicas clave como la inflación, los tipos de interés o el crecimiento económico.
En este contexto, el análisis del ciclo inmobiliario adquiere una relevancia fundamental en el ámbito de la tasación hipotecaria regulada, en la medida en que permite interpretar adecuadamente la información de mercado y contribuir a una valoración prudente de los activos inmobiliarios utilizados como garantía hipotecaria.
Un mercado con señales de madurez
Los precios de la vivienda ya han alcanzado, en determinados mercados locales, niveles cercanos o incluso superiores a los máximos registrados durante el ciclo expansivo previo a la crisis financiera de 2008. Paralelamente, el mercado del alquiler presenta niveles de tensión muy elevados, con incrementos sostenidos de rentas en numerosas ciudades y una reducción significativa de la oferta disponible.
A las dinámicas propias de un mercado inmobiliario con síntomas propios de una fase madura se añade la incertidumbre por la inestabilidad geopolítica en Oriente Medio y el riesgo de escalada del conflicto con Irán.
La relevancia económica de esta situación radica fundamentalmente en su posible impacto sobre el mercado internacional del petróleo, dado el papel estratégico de la región en el suministro energético mundial.
El impacto de la financiación y las condiciones económicas
Un incremento significativo y sostenido del precio del crudo podría generar diversos efectos macroeconómicos con implicaciones directas para el mercado inmobiliario como son el aumento de las presiones inflacionistas, la subida de los tipos de interés y el deterioro del crecimiento económico y de la confianza de consumidores e inversores.
El mayor coste de la financiación hipotecaria, la reducción de la renta disponible de los hogares o el posible incremento de los costes de construcción (en materiales y energía) podrían alterar las expectativas del mercado y afectar a la evolución futura de los precios y de la actividad inmobiliaria.
El papel del análisis del ciclo inmobiliario en la tasación
En el marco de la tasación regulada para finalidad hipotecaria, conforme a la Orden ECO 805/2003 y bajo la supervisión del Banco de España, el objetivo fundamental es determinar el valor de mercado del inmueble como garantía del crédito. Para ello, el método de comparación constituye habitualmente el procedimiento de valoración predominante en el mercado residencial. En este sentido, el análisis del ciclo inmobiliario permite al tasador interpretar adecuadamente los comparables.
Las operaciones utilizadas como referencia deben analizarse teniendo en cuenta no solo su similitud física o jurídica con el inmueble valorado, sino también el momento del mercado en que se produjeron. Evaluar la liquidez del mercado analizando el número de transacciones, los tiempos de comercialización o el volumen de oferta disponible son indicadores relevantes para determinar la capacidad real del mercado para absorber activos similares.
Una visión de mercado imprescindible en la tasación
Por eso en Valum consideramos esencial reforzar el análisis de mercado en los informes de tasación, atender a la evolución de los indicadores de liquidez inmobiliaria y hacer un seguimiento exhaustivo de los factores macroeconómicos y financieros que afectan al sector inmobiliario.
En un momento caracterizado por un mercado residencial con niveles elevados de precios, escasez estructural de oferta y primeras señales de moderación en la actividad, el análisis del ciclo inmobiliario es esencial en la práctica de la tasación hipotecaria. La tasación inmobiliaria no puede limitarse al análisis del activo individual, sino que debe integrar necesariamente una visión amplia del mercado y de su posición dentro del ciclo económico e inmobiliario.
