¿Cómo se hace una subrogación de hipoteca?

Si te han subido los intereses de tu hipoteca, o estás buscando reestructurar las condiciones de tu préstamo, es probable que estés investigando sobre el proceso de subrogación de hipoteca.

Pero, más allá del motivo por el que buscas una subrogación, hay aspectos como las modalidades para realizarlo o requisitos indispensables, como una tasación oficial del inmueble en cuestión, que necesitarás conocer muy bien antes de realizar un cambio de esta magnitud. A continuación te los detallamos para que tomes la mejor decisión.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un proceso mediante el cual se transfiere una hipoteca existente de un prestamista a otro, generalmente con el objetivo de obtener condiciones más favorables o mejores términos de préstamo.

A través de este proceso, no es necesario liquidar la hipoteca actual y solicitar una nueva, sino que se realiza un traspaso de la hipoteca existente a otro banco o entidad financiera. Pero hay dos modalidades distintas para realizarlo.

Modalidades de subrogación de hipoteca

La subrogación hipotecaria puede tener dos perspectivas diferentes dependiendo de la situación: la subrogación de acreedor y la subrogación de deudor.

a) La subrogación de acreedor: En este caso, la subrogación se refiere a la transferencia de la hipoteca de un acreedor original a otro nuevo. La persona que adquiere la propiedad no cambia, pero el préstamo hipotecario se traspasa de un banco o entidad financiera a otra. 

Así, el nuevo acreedor asume la posición del acreedor original y, por lo tanto, adquiere los derechos y las obligaciones relacionadas con la hipoteca. Esta modalidad suele implementarse con el objetivo de obtener mejores condiciones de préstamo, como tasas de interés más bajas o plazos de amortización más favorables.

b) La subrogación de deudor: Por el contrario, la subrogación hipotecaria de deudor, implica el reemplazo del titular del préstamo de la hipoteca. Este caso suele darse cuando alguien vende un bien inmueble sobre el que pesa un préstamo hipotecario, y con ello se transmite la propiedad del bien inmueble, así como la titularidad del préstamo hipotecario.

Bajo esta modalidad, el préstamo hipotecario permanece con el mismo acreedor, pero la deuda se transfiere a otra persona o entidad, con condiciones muy similares a las del anterior titular del préstamo hipotecario.

¿Cuáles son los pasos para hacer una subrogación de hipoteca?

En el caso de que estés buscando cambiar de banco o entidad financiera (modalidad de subrogación de acreedor), estos son los pasos a seguir para realizar el cambio:

  1. Una vez que hayas evaluado cuidadosamente las condiciones y costos asociados con la subrogación de hipoteca, deberás realizar la solicitud y aprobación del nuevo préstamo. Para lo cual, la entidad revisará su capacidad de pago, historial crediticio y otros factores para determinar si aprueba la solicitud.
  2. Evaluación de la propiedad: La entidad financiera necesitará una tasación de la propiedad para asegurarse de que el valor de la misma respalde el nuevo préstamo hipotecario. De acuerdo a la normativa vigente, esta tasación deberá ser oficial y emitida por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
  3. Negociación con el prestamista original: La entidad financiera contactará al prestamista original para acordar los términos de la subrogación de la hipoteca. Esto incluye la transferencia del saldo pendiente del préstamo, los intereses acumulados y otros costos asociados.
  4. Firma de la nueva hipoteca: Una vez que se llegue a un acuerdo con el prestamista original, se procede a firmar la nueva hipoteca con la entidad financiera que realiza la subrogación.

¿Cuáles son los gastos de la subrogación de hipoteca?

Es importante tener en cuenta que la subrogación de hipoteca puede implicar costos adicionales, como comisiones por la gestión del trámite, tasaciones, seguros u otros cargos.

Por un lado, los gastos relacionados al cambio de titular en el Registro de la Propiedad, notaría y comisiones. Todos ellos vienen determinados por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios.

Por otra parte, todos los gastos derivados del cambio de hipoteca o subrogación hipotecaria, que están recogidos en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios en el BOE. 

Entre dichos gastos es de obligado cumplimiento la aportación de una tasación del inmueble emitida por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

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