Glosario de términos del sector de la tasación

Conceptos de tasación

• Valor de tasación: importe asignado a un inmueble en un informe de tasación, calculado según una metodología técnica y una finalidad concreta, por ejemplo hipotecaria, fiscal, contable, hereditaria o de mercado.
• Valor de mercado: precio estimado al que podría venderse un inmueble entre un comprador y un vendedor independientes, en condiciones normales de mercado y sin presiones especiales para ninguna de las partes.
• Valor hipotecario: valor prudente y sostenible de un inmueble utilizado como referencia en determinadas tasaciones con finalidad hipotecaria. No siempre coincide con el valor de mercado, porque tiene en cuenta criterios de prudencia y estabilidad en el tiempo.
• Valor catastral: valor administrativo asignado por el Catastro a un inmueble. Se calcula a partir de datos como localización, superficie, uso, antigüedad, construcción y valor del suelo, y se utiliza como referencia para impuestos como el IBI.
• Valor de referencia catastral: valor determinado por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de compraventas formalizadas ante notario. Se usa como referencia fiscal en operaciones como compraventas, herencias o donaciones.
• Valor de reposición: estimación del coste necesario para reponer o construir de nuevo un inmueble de características similares al valorado, usando materiales, técnicas y precios actuales.
• Valor de reemplazamiento: valor técnico calculado mediante el método del coste. Puede ser bruto, si suma terreno, construcción y gastos necesarios, o neto, si además descuenta la depreciación física y funcional del inmueble.
• Valor residual: valor que se obtiene al estimar cuánto valdrá un inmueble o promoción una vez terminada y descontar los costes, gastos y beneficio del promotor necesarios para desarrollarla.
• Superficie construida: superficie total edificada de un inmueble, incluyendo muros, tabiques y, según el caso, la parte proporcional de elementos comunes.
• Superficie útil: superficie interior realmente aprovechable de una vivienda o inmueble, excluyendo muros, tabiques, pilares u otros elementos no utilizables.
• Superficie comprobada: superficie verificada por el tasador durante el proceso de valoración, a partir de mediciones, documentación disponible o comprobaciones realizadas sobre el inmueble.
• Antigüedad del inmueble: tiempo transcurrido desde la construcción del inmueble o desde su última rehabilitación relevante. Influye en la valoración porque puede afectar al estado, vida útil y depreciación.
• Estado de conservación: situación física del inmueble en la fecha de valoración. Tiene en cuenta aspectos como mantenimiento, instalaciones, acabados, deterioros, reformas o necesidad de reparaciones.
• Testigos comparables: inmuebles similares al que se valora que se utilizan como referencia en el método de comparación. Pueden proceder de operaciones reales u ofertas de mercado.
• Homogeneización de comparables: proceso mediante el cual se ajustan los valores de los testigos comparables para tener en cuenta diferencias de ubicación, superficie, estado, antigüedad, calidad, altura, orientación u otras características relevantes.
• Informe de tasación: documento técnico completo en el que se recoge la identificación del inmueble, finalidad de la valoración, documentación revisada, comprobaciones realizadas, metodología aplicada, cálculos y valor final.
• Certificado de tasación: documento resumido que recoge los datos esenciales de la tasación y el valor asignado al inmueble. Normalmente acompaña o sintetiza el informe de tasación.
• Sociedad de tasación homologada: empresa autorizada e inscrita en el registro del Banco de España para realizar tasaciones con validez en determinadas finalidades reguladas, como la garantía hipotecaria.
• Tasador homologado: profesional cualificado que realiza valoraciones inmobiliarias conforme a la normativa aplicable. En sentido estricto, la homologación corresponde a sociedades o servicios de tasación; el tasador actúa dentro de ese marco profesional y técnico.
• Banco de España: organismo supervisor que, entre otras funciones, homologa y mantiene el registro de sociedades y servicios de tasación que pueden emitir valoraciones válidas para determinadas finalidades financieras.

Documentación necesaria

• Nota simple registral: documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la titularidad, descripción, cargas, hipotecas, embargos u otras limitaciones registrales de un inmueble.
• Escritura de propiedad: documento público firmado ante notario que acredita la adquisición o titularidad de un inmueble y recoge datos como comprador, vendedor, descripción del bien y condiciones de la operación.
• Referencia catastral: código alfanumérico único asignado por el Catastro a cada inmueble. Sirve para identificarlo de forma oficial y localizarlo en la cartografía catastral.
• Certificación catastral: documento emitido por el Catastro que acredita datos oficiales del inmueble, como referencia catastral, localización, superficie, uso, titularidad catastral o valor catastral.
• Recibo del IBI: justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Incluye datos útiles como referencia catastral, titular, dirección, valor catastral y uso del inmueble.
• Plano del inmueble: representación gráfica de la distribución, dimensiones y superficies de una vivienda, local, oficina, edificio o terreno.
• Licencia de obra: autorización administrativa concedida por el ayuntamiento para ejecutar obras de construcción, reforma, rehabilitación o demolición.
• Proyecto visado: documento técnico elaborado por un profesional competente y revisado por su colegio profesional. Describe las obras, soluciones constructivas, planos, mediciones y cumplimiento normativo.
• Cédula de habitabilidad: documento administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada, según la normativa aplicable en cada comunidad autónoma.
• Certificado de Eficiencia Energética: documento que informa sobre el consumo energético y emisiones de un inmueble, asignándole una calificación energética de la A a la G.
• Contrato de arrendamiento: acuerdo entre propietario e inquilino que regula el alquiler de un inmueble, incluyendo renta, duración, uso, obligaciones y condiciones pactadas.
• Último recibo de comunidad: justificante del pago más reciente de los gastos de comunidad. Puede servir para conocer la cuota ordinaria y comprobar obligaciones vinculadas al inmueble.
• Estatutos de la comunidad: normas que regulan el funcionamiento de una comunidad de propietarios, los usos permitidos, derechos, obligaciones y posibles limitaciones sobre los inmuebles.
• Certificado de cargas: documento que acredita si un inmueble tiene cargas, gravámenes, hipotecas, embargos u otras limitaciones inscritas o pendientes.
• Documentación urbanística: conjunto de documentos que informan sobre la situación urbanística de un inmueble o suelo: clasificación, uso permitido, edificabilidad, licencias, planeamiento o posibles afecciones.
• Licencia de primera ocupación: autorización municipal que acredita que una edificación terminada se ajusta al proyecto y licencia concedidos, y que puede destinarse al uso previsto.
• División horizontal: acto jurídico por el que un edificio se divide en fincas independientes, como viviendas, locales, garajes o trasteros, asignando a cada una una cuota de participación en los elementos comunes.
• Contrato de compraventa: acuerdo por el que una parte se obliga a vender un inmueble y otra a comprarlo, fijando precio, condiciones, plazos y obligaciones de ambas partes.
• Reserva o arras: acuerdo previo a la compraventa por el que el comprador entrega una cantidad para reservar el inmueble. Según el tipo de arras, puede tener efectos distintos si una de las partes no continúa con la operación.

Finalidades de la tasación

• Tasación para garantía hipotecaria: valoración oficial de un inmueble que se utiliza como garantía para solicitar una hipoteca. Sirve para que la entidad financiera conozca el valor del bien sobre el que se concede el préstamo y determine el porcentaje máximo de financiación.
• Tasación por divorcio: valoración de uno o varios inmuebles en un proceso de separación o divorcio. Ayuda a conocer el valor objetivo de la vivienda familiar u otros bienes inmobiliarios para negociar adjudicaciones, compensaciones económicas o acuerdos entre las partes.
  • • Tasación para liquidación de gananciales: valoración de los bienes inmuebles incluidos en la sociedad de gananciales. Se utiliza para repartir el patrimonio común entre los cónyuges de forma equilibrada cuando se disuelve el régimen económico matrimonial.
• Tasación para herencia: valoración de un inmueble incluido en una herencia. Permite conocer su valor para repartir bienes entre herederos, calcular compensaciones, documentar la adjudicación o preparar trámites fiscales y notariales.
  • • Tasación para reparto de herencia: valoración orientada a distribuir uno o varios inmuebles entre los herederos. Es especialmente útil cuando no todos reciben bienes del mismo tipo o cuando una parte se adjudica un inmueble y debe compensar económicamente al resto.
• Tasación para compraventa: valoración de un inmueble antes de comprarlo o venderlo. Ayuda a fijar un precio razonable, negociar con más información y comprobar si el precio solicitado está alineado con el mercado.
• Tasación para valor de mercado: valoración que estima el precio al que podría venderse un inmueble en condiciones normales de mercado, entre comprador y vendedor independientes y sin presiones especiales.
• Tasación para fondos de pensiones: valoración de activos inmobiliarios vinculados a un fondo de pensiones. Se utiliza para conocer el valor actualizado de los bienes y cumplir con necesidades de control, información o gestión patrimonial.
• Tasación para refinanciación: valoración de un inmueble cuando se revisan o modifican las condiciones de una financiación existente. Puede ser necesaria para ampliar capital, renegociar deuda o analizar nuevas garantías.
• Tasación para dación en pago: valoración del inmueble que se entrega a la entidad financiera para cancelar total o parcialmente una deuda hipotecaria, cuando se acuerda esta fórmula entre las partes.
• Tasación para subasta: valoración utilizada como referencia en un procedimiento de subasta, judicial, notarial, administrativo o privado. Ayuda a establecer un valor de salida o una referencia económica del bien.
• Tasación pericial contradictoria: valoración que puede solicitar el contribuyente cuando no está de acuerdo con una comprobación de valores realizada por la Administración. Sirve para aportar una valoración técnica alternativa dentro del procedimiento previsto.
• Tasación judicial: valoración realizada dentro de un procedimiento judicial. Puede utilizarse en divorcios, herencias, ejecuciones, reclamaciones, concursos, disputas societarias u otros conflictos donde sea necesario determinar el valor de un inmueble.
• Tasación para empresas: valoración de inmuebles pertenecientes a una empresa. Puede utilizarse para operaciones corporativas, garantías, compraventas, contabilidad, auditorías, financiación o gestión patrimonial.
• Tasación de activos inmobiliarios: valoración de bienes inmuebles que forman parte de un patrimonio, cartera o balance. Puede incluir viviendas, locales, oficinas, suelos, naves, edificios u otros activos.
• Tasación para fondos: valoración de inmuebles pertenecientes a fondos de inversión u otros vehículos de inversión. Sirve para controlar el valor de la cartera, apoyar decisiones de compra o venta y cumplir requisitos internos o regulatorios.
• Tasación para aseguradoras: valoración de inmuebles o elementos constructivos vinculada a seguros, siniestros, coberturas, indemnizaciones o análisis de riesgos.
• Tasación para contabilidad: valoración de un inmueble con finalidad contable, por ejemplo para reflejar su valor en balances, actualizar activos, justificar deterioros o cumplir criterios de auditoría.
• Tasación para inversión inmobiliaria: valoración orientada a analizar la viabilidad o atractivo de una operación inmobiliaria. Puede tener en cuenta precio de compra, valor de mercado, rentabilidad esperada, potencial de alquiler, costes y escenario de salida.

Métodos de valoración

• Método de comparación: el método de comparación consiste en valorar una vivienda tomando como referencia precios reales u ofertas de inmuebles parecidos, situados en la misma zona y con características similares.
• Método del coste: método de valoración inmobiliaria que calcula el valor de reemplazamiento de un edificio o elemento de edificio. Para ello tiene en cuenta el valor del terreno, el coste de la edificación o rehabilitación y los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Si se obtiene el valor de reemplazamiento neto, se descuenta además la depreciación por antigüedad, estado, uso, diseño u obsolescencia.
• Método de actualización de rentas: método de valoración inmobiliaria que estima el valor de un inmueble a partir de los ingresos futuros que puede generar, como alquileres o rentas de explotación, actualizándolos a la fecha de la tasación. Para ello se estiman los flujos de caja, el valor de reversión, el tipo de actualización y se aplica la fórmula de cálculo correspondiente.
• Método residual: método de valoración inmobiliaria que calcula el valor de un terreno o inmueble a partir del valor previsto del producto inmobiliario terminado, descontando los costes necesarios para construirlo o rehabilitarlo, los gastos asociados y el beneficio del promotor.
  • • Método residual estático: variante del método residual que calcula el valor del terreno o inmueble a rehabilitar en un escenario sin actualizar cobros y pagos en el tiempo. Se parte del valor del inmueble terminado y se descuentan el margen o beneficio del promotor y los costes necesarios para completar la actuación.
    • Método residual dinámico: variante del método residual que calcula el valor teniendo en cuenta la evolución temporal del proyecto. Actualiza al momento de la tasación los cobros previstos por la venta del inmueble terminado y los pagos previstos por costes y gastos, aplicando un tipo de actualización.

Términos hipotecarios

• Préstamo hipotecario: financiación concedida por una entidad bancaria para comprar, reformar o financiar un inmueble, usando ese inmueble como garantía de devolución.
• Crédito hipotecario: financiación garantizada con una hipoteca en la que el cliente puede disponer de dinero hasta un límite pactado, según las condiciones acordadas con la entidad. Es menos habitual que el préstamo hipotecario en la compra de vivienda.
• Garantía hipotecaria: inmueble que responde frente al banco en caso de impago del préstamo. Si el deudor no paga, la entidad puede iniciar un procedimiento para ejecutar esa garantía.
• Loan to value: indicador que relaciona el importe del préstamo con el valor del inmueble aportado como garantía. Se expresa en porcentaje.
• LTV: siglas de loan to value. Por ejemplo, si el banco concede 160.000 euros sobre una vivienda valorada en 200.000 euros, el LTV es del 80%.
• Porcentaje de financiación: parte del valor de la vivienda o del precio de compra que el banco está dispuesto a financiar. Suele calcularse tomando como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
• Capital pendiente: importe del préstamo que todavía queda por devolver al banco, sin incluir intereses futuros.
• Cuota hipotecaria: cantidad que el titular paga periódicamente por la hipoteca. Normalmente incluye una parte de devolución del capital y otra de intereses.
• Tipo de interés fijo: interés que se mantiene igual durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota suele ser estable si no cambian otras condiciones.
• Tipo de interés variable: interés que se revisa periódicamente según un índice de referencia, normalmente el euríbor, más un diferencial pactado con el banco.
• Tipo de interés mixto: hipoteca que combina un primer periodo con interés fijo y un segundo periodo con interés variable.
• Euríbor: índice de referencia usado habitualmente en las hipotecas variables en España. Su evolución influye en la cuota cuando llega la revisión del préstamo.
• TIN: tipo de interés nominal. Indica el porcentaje de interés que cobra la entidad por prestar el dinero, sin incluir otros gastos o comisiones.
• TAE: tasa anual equivalente. Refleja el coste o rendimiento efectivo anual de un producto financiero, incluyendo el tipo de interés y determinados gastos o comisiones.
• Diferencial hipotecario: porcentaje fijo que se suma al índice de referencia en una hipoteca variable. Por ejemplo, euríbor + 0,80%.
• Oferta vinculante: documento en el que la entidad financiera recoge las condiciones de la hipoteca y se compromete a mantenerlas durante un plazo determinado, siempre que se cumplan las condiciones indicadas.
• FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Documento que entrega el banco con las condiciones personalizadas de la hipoteca, como importe, plazo, tipo de interés, cuota, comisiones y otros costes.
• FiAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas. Documento que informa sobre cláusulas o elementos relevantes de la hipoteca, como índices de referencia, límites, vencimiento anticipado, reparto de gastos o riesgos asociados.
• Escritura de hipoteca: documento público firmado ante notario en el que se formaliza el préstamo hipotecario y sus condiciones principales.
• Cargas hipotecarias: deudas, hipotecas, embargos u otras limitaciones inscritas sobre un inmueble que pueden afectar a su transmisión, financiación o valoración.
• Novación hipotecaria: modificación de las condiciones de una hipoteca existente con la misma entidad, por ejemplo el plazo, el tipo de interés, el capital o el sistema de amortización.
• Subrogación hipotecaria: cambio en una hipoteca ya existente. Puede consistir en trasladar el préstamo a otra entidad o en cambiar el titular de la deuda en determinadas operaciones.
• Ampliación de hipoteca: modificación de una hipoteca para aumentar el capital prestado, ampliar el plazo o cambiar otras condiciones pactadas.
• Refinanciación: operación mediante la cual se reorganiza una deuda existente para mejorar condiciones, ampliar plazos, reducir cuotas o agrupar financiación.
• Valor mínimo entre compraventa y tasación: criterio habitual por el que la entidad financiera toma como referencia el menor importe entre el precio de compra y el valor de tasación para calcular cuánto puede financiar.

Términos legales y fiscales

• Registro de la Propiedad: institución pública donde se inscriben los actos y derechos relacionados con los inmuebles, como compraventas, hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres. Permite conocer la situación jurídica registrada de una finca.
• Catastro: registro administrativo que recoge información descriptiva de los inmuebles, como localización, superficie, uso, referencia catastral, titularidad catastral y valor catastral. No sustituye al Registro de la Propiedad, ya que su finalidad principal es administrativa y fiscal.
• Titularidad registral: identificación de la persona o entidad que aparece inscrita como propietaria de un inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Cargas registrales: derechos, limitaciones o gravámenes inscritos sobre una finca, como hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos o condiciones resolutorias. Pueden afectar a la compraventa, financiación o valoración del inmueble.
• Servidumbre: derecho que limita el uso de una finca en beneficio de otra persona, inmueble o entidad. Por ejemplo, una servidumbre de paso puede permitir atravesar una parcela para acceder a otra.
• Usufructo: derecho a usar y disfrutar un bien ajeno, como una vivienda, sin ser su propietario pleno. El usufructuario puede utilizar el inmueble o percibir sus frutos, pero no dispone de la propiedad completa.
• Nuda propiedad: titularidad de un inmueble cuando otra persona tiene el usufructo. El nudo propietario conserva la propiedad, pero no puede usar plenamente el bien hasta que se extinga el usufructo.
• Pleno dominio: propiedad completa de un inmueble, que reúne la nuda propiedad y el usufructo. Quien tiene pleno dominio puede usar, disfrutar y disponer del bien dentro de los límites legales.
• Proindiviso: situación en la que varias personas comparten la propiedad de un mismo inmueble sin que esté físicamente dividido entre ellas. Cada copropietario tiene un porcentaje o cuota sobre el conjunto del bien.
• Herencia: conjunto de bienes, derechos y obligaciones que deja una persona tras su fallecimiento y que pasan a sus herederos conforme a testamento o a la ley.
• Caudal hereditario: conjunto total de bienes, derechos y deudas que forman parte de una herencia antes de su reparto entre los herederos.
• Cuaderno particional: documento en el que se identifican los bienes, deudas, herederos, valoraciones y adjudicaciones de una herencia. Sirve para ordenar el reparto del patrimonio hereditario.
• Sociedad de gananciales: régimen económico matrimonial en el que, con carácter general, las ganancias obtenidas durante el matrimonio pertenecen a ambos cónyuges. Cuando se disuelve, puede ser necesario valorar los bienes comunes para repartirlos.
• Separación de bienes: régimen económico matrimonial en el que cada cónyuge mantiene la propiedad y gestión de sus propios bienes, sin formar un patrimonio común de gananciales.
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: tributo que grava la recepción de bienes o derechos por herencia, legado o donación. Su regulación y cuantía dependen de la comunidad autónoma y de las circunstancias personales del contribuyente.
• Plusvalía municipal: impuesto municipal que puede aplicarse cuando se transmite un inmueble urbano, por compraventa, herencia o donación. Grava el incremento de valor del terreno urbano conforme a la normativa aplicable.
• ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se aplica, entre otros casos, a la compra de viviendas de segunda mano entre particulares.
• AJD: Actos Jurídicos Documentados. Tributo asociado a determinados documentos notariales, mercantiles o administrativos, como algunas escrituras vinculadas a operaciones inmobiliarias.
• IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En operaciones inmobiliarias puede afectar, por ejemplo, a la ganancia o pérdida patrimonial obtenida al vender un inmueble.
• Valor fiscal: valor utilizado por la Administración tributaria como referencia para calcular o comprobar impuestos vinculados a un inmueble.
• Valor declarado: valor que el contribuyente comunica en una escritura, autoliquidación o declaración tributaria al realizar una operación, como una compraventa, herencia o donación.
• Valor comprobado: valor determinado por la Administración cuando revisa el valor declarado por el contribuyente en una operación con efectos fiscales.
• Comprobación de valores: procedimiento mediante el cual la Administración revisa si el valor declarado de un inmueble se ajusta a los criterios fiscales aplicables.
• Orden ECO/805/2003: norma que regula los criterios, métodos y procedimientos que deben seguir determinadas tasaciones inmobiliarias, especialmente las realizadas con finalidad financiera o hipotecaria.
• Normativa hipotecaria: conjunto de normas que regulan los préstamos hipotecarios, las garantías, la información al consumidor, la contratación, la ejecución hipotecaria y otros aspectos relacionados con la financiación inmobiliaria.
• Vivienda de protección oficial: vivienda sometida a un régimen legal específico que puede limitar su precio, uso, transmisión o acceso, a cambio de determinadas condiciones o ayudas públicas.
• Valor máximo legal: precio o valor máximo permitido para determinados inmuebles sujetos a regulación, como puede ocurrir en viviendas de protección oficial. Puede condicionar su transmisión, financiación o valoración.

Conocer estos términos ayuda a interpretar mejor una tasación inmobiliaria y a entender qué documentación, valores y criterios pueden influir en cada caso. Aun así, cada inmueble y cada finalidad de valoración pueden requerir un análisis específico: no es lo mismo una tasación hipotecaria que una valoración para herencia, divorcio, compraventa, fiscalidad o inversión.

Por eso, este glosario debe entenderse como una guía orientativa. Para tomar decisiones económicas, jurídicas o fiscales, conviene revisar la documentación concreta del inmueble y contar con asesoramiento profesional cuando sea necesario.

Para ampliar información, puedes consultar:

• Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
• Banco de España, especialmente su información sobre sociedades de tasación homologadas.
• Dirección General del Catastro, para conceptos como referencia catastral, valor catastral o valor de referencia.
• Registro de la Propiedad, para cuestiones relacionadas con titularidad, cargas registrales, notas simples y situación jurídica del inmueble.
• Agencia Tributaria y administraciones autonómicas, para información fiscal sobre ITP, AJD, IRPF, Sucesiones y Donaciones o comprobación de valores.
• Ayuntamientos, para cuestiones urbanísticas, licencias, plusvalía municipal o situación urbanística del inmueble.