La oferta de vivienda, el gran reto del mercado inmobiliario en España
La vivienda volvió a ocupar el centro del debate inmobiliario en la VI Gran Jornada Inmobiliaria organizada por elEconomista. Promotores, financiadores, gestores de alquiler, especialistas en construcción industrializada y representantes institucionales coincidieron en una idea de fondo: el problema de acceso a la vivienda en España no puede entenderse solo desde la demanda, los precios o los tipos de interés. El gran bloqueo está en la oferta.
España tiene demanda, tiene compradores, tiene necesidad de alquiler y tiene capital interesado en el residencial. Lo que no tiene, al menos en la cantidad necesaria, es suficiente vivienda disponible. Y detrás de esa escasez aparecen varios factores conectados: falta de suelo finalista, lentitud urbanística, inseguridad regulatoria, costes de construcción al alza, dificultades de financiación en fases tempranas y una capacidad productiva que no crece al ritmo que exige el mercado.
El diagnóstico es especialmente relevante para cualquier persona que esté pensando en comprar, vender, financiar o valorar un inmueble. En un mercado con oferta tensionada, entender el valor real de una vivienda y anticipar su evolución se vuelve una decisión cada vez más importante.
Más oferta de vivienda: el punto de consenso del sector
Uno de los mensajes más repetidos durante la jornada fue que la demanda residencial sigue siendo fuerte. Según se expuso en la mesa de promotores, la financiación continúa siendo atractiva para muchos compradores y entre el 75% y el 80% de los clientes compran con equity, es decir, con una aportación importante de recursos propios.
El problema no está, por tanto, en una ausencia de demanda. Al contrario: existe una demanda muy intensa, especialmente entre jóvenes y familias que buscan acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler. El verdadero desequilibrio aparece cuando esa demanda se encuentra con una oferta insuficiente.
Los promotores fueron claros en este punto: para aumentar la producción de vivienda hay que aumentar antes la disponibilidad de suelo. Y no de cualquier suelo, sino de suelo preparado para poder construir. El desarrollo urbanístico puede tardar entre 10 y 15 años, lo que convierte cualquier retraso normativo o administrativo en un problema que se arrastra durante más de una década.
Esta es una de las claves para entender el momento actual. La vivienda que falta hoy no se soluciona únicamente con medidas inmediatas, porque muchas promociones deberían haberse planificado hace años. Si no se activan nuevos desarrollos ahora, la escasez de oferta puede seguir condicionando el mercado durante la próxima década.
El suelo, el principal cuello de botella para construir más
Hablar de suelo no significa hablar solo de parcelas disponibles. El desarrollo de suelo implica urbanización, infraestructuras, servicios, licencias, suministros y planificación energética.
Durante la jornada se apuntó, por ejemplo, a la necesidad de repensar la planificación eléctrica de las nuevas promociones. Según las notas del encuentro, las exigencias de consumo eléctrico en obra nueva habrían pasado de 4 a 11 gigavatios, lo que muestra hasta qué punto la vivienda nueva depende también de infraestructuras preparadas para las necesidades actuales.
Los promotores reclamaron una planificación urbanística más completa y una mayor estabilidad regulatoria. También se puso sobre la mesa la necesidad de un gran pacto por la vivienda que permita reducir la incertidumbre y evitar que los cambios políticos alteren las reglas del juego en desarrollos que requieren muchos años de maduración.
La conclusión fue clara: para construir más vivienda no basta con querer producir más. Hace falta suelo disponible, tramitación ágil, infraestructuras suficientes y un marco previsible que permita invertir a largo plazo.
Por qué los promotores no prevén una bajada de precios
Otro de los grandes temas del encuentro fue la evolución del precio de la vivienda. Los promotores descartaron una bajada significativa de precios mientras se mantenga el desequilibrio actual entre demanda y oferta.
En la jornada se mencionó que la tasa de sobreesfuerzo en España se sitúa en torno a 7,4 años de salario. Antes de la crisis inmobiliaria llegó a estar cerca de 10 años, aunque entonces existían hipotecas más largas que permitían suavizar la cuota mensual. La comparación refleja que la accesibilidad ya está tensionada, pero también que el mercado puede seguir soportando presión si no aumenta la oferta.
A ello se suma el encarecimiento de los costes de construcción. En el debate se citó un estudio de BBVA Research según el cual la vivienda se habría encarecido un 35% en diez años por el efecto acumulado de nuevas exigencias técnicas, energéticas y constructivas.
Entre los elementos mencionados aparecen mejoras de seguridad, garantías estructurales, ascensores de mayor capacidad, plazas de aparcamiento, aceras, ventanas con mejores prestaciones, placas solares y requisitos vinculados al Código Técnico de la Edificación. Muchas de estas medidas mejoran la calidad, la eficiencia y la sostenibilidad de los edificios, pero también elevan el coste final.
Además, se señaló que las nuevas exigencias sobre consumo energético casi nulo podrían añadir entre 15.000 y 18.000 euros al coste de una vivienda media de 100 m², según referencias comentadas durante la jornada. Este impacto es especialmente relevante para la vivienda asequible, donde cada incremento de coste reduce la viabilidad económica de los proyectos.
El alquiler: más seguridad jurídica para recuperar oferta
El mercado del alquiler apareció como uno de los grandes focos de preocupación. De hecho, algunos participantes lo presentaron como un problema incluso más grande que el acceso a la compra, porque la oferta disponible se ha reducido mientras la demanda sigue creciendo..
La seguridad jurídica apareció como un factor esencial para atraer inversión y mantener viviendas en el mercado del alquiler. Varios ponentes defendieron que determinadas medidas regulatorias han generado incertidumbre entre propietarios e inversores, lo que puede provocar la retirada de viviendas del alquiler tradicional o un endurecimiento de las condiciones de acceso para los inquilinos.
Según se comentó durante la jornada, en ciudades como Barcelona el alquiler de largo plazo habría perdido peso frente al alquiler por habitaciones. Esta evolución refleja un cambio relevante: cuando se reduce la oferta de vivienda en alquiler, la demanda no desaparece, sino que se desplaza hacia soluciones más fragmentadas, más caras o menos estables.
En este contexto, se destacó el Plan Vive de la Comunidad de Madrid como ejemplo de colaboración público-privada para aumentar la oferta de vivienda asequible. Según los datos compartidos, el programa cuenta con más de 5.000 viviendas ya entregadas, unas 3.000 en producción y otras 3.400 en desarrollo mediante modelos concesionales.
El mensaje de fondo fue que el alquiler necesita más oferta y un marco estable. Sin confianza jurídica, resulta más difícil atraer capital, movilizar suelo y desarrollar vivienda asequible a gran escala.
Flex living: una solución con recorrido, pero no la única respuesta
El flex living también ocupó parte del debate. Este modelo, a medio camino entre el residencial y el hotelero, responde a nuevas formas de vivir: estancias más flexibles, viviendas amuebladas, servicios incluidos y contratos menos rígidos.
Los participantes coincidieron en que el flex living tiene recorrido y puede expandirse más allá de las grandes ciudades o las zonas tensionadas. Para determinados perfiles, puede ser una solución útil: profesionales desplazados, estudiantes, trabajadores temporales o personas que necesitan flexibilidad.
Sin embargo, una de las ideas más interesantes de las notas es que el flex living no debería confundirse con la solución de fondo al acceso a la vivienda. Puede cubrir una necesidad habitacional concreta, pero no sustituye al objetivo de que una persona pueda alquilar una vivienda para sí misma y, más adelante, comprar si así lo desea.
En otras palabras: el flex living suma alternativas al mercado residencial, pero la respuesta estructural sigue pasando por aumentar la oferta de vivienda disponible.
Financiación alternativa para vivienda asequible e industrialización
La financiación fue otro de los ejes relevantes de la jornada. La financiación alternativa se presentó como un complemento a la banca tradicional, especialmente en fases donde las entidades bancarias tienen más limitaciones regulatorias.
Este tipo de financiación puede tener un papel importante en la compra inicial de suelo, en suelo no finalista, en promotores con menor trayectoria o en proyectos que requieren más flexibilidad. Según se explicó, puede actuar como puente hasta que el proyecto alcanza un punto de madurez en el que la banca tradicional puede entrar con más facilidad.
La diferencia está también en el enfoque. La banca suele priorizar operaciones más consolidadas, especialmente en residencial build to sell con promotores de trayectoria contrastada. La financiación alternativa, en cambio, puede entrar en momentos más tempranos y buscar operaciones con plazos más cortos y salidas claras.
En este contexto, la financiación alternativa gana peso porque puede cubrir fases donde la banca tradicional encuentra más límites, especialmente en suelo, vivienda asequible y proyectos vinculados a construcción industrializada.
Este punto es importante: si la financiación inicial se bloquea, muchos proyectos no llegan a arrancar. Y si no arrancan nuevos proyectos, la oferta futura seguirá siendo insuficiente.
Construcción industrializada: una vía para producir más y mejor
La construcción industrializada fue presentada como una de las grandes vías para aumentar la capacidad productiva del sector. La idea es sencilla: si el sistema tradicional no permite construir al ritmo necesario, el sector necesita incorporar procesos más eficientes.
Durante la jornada se señaló que el coste de construcción habría subido un 40% más que el IPC en los últimos seis años. En este contexto, la industrialización permite fabricar componentes en entornos controlados, incorporar tecnología, automatización y robótica, reducir plazos y depender menos de la mano de obra disponible en obra.
Uno de los datos más llamativos comentados en el encuentro fue que una obra industrializada puede permitir que los equipos ejecuten hasta tres proyectos en el tiempo en que una obra tradicional completa uno. También se mencionó un impacto laboral relevante: mientras que en la obra tradicional apenas hay presencia femenina, en fábrica la participación de mujeres puede alcanzar el 30%.
La industrialización también puede mejorar la sostenibilidad y la eficiencia energética. Según se apuntó, incorporar desde el inicio soluciones digitales y energéticas puede suponer un sobrecoste del 3% al 5%, mientras que adaptar una vivienda años después a nuevas exigencias puede elevar el coste para el usuario final entre un 15% y un 20%.
Los retos siguen estando en la estandarización, la normativa y la financiación. Todavía existen barreras para financiar elementos fabricados fuera de la parcela, porque el marco jurídico y financiero sigue muy ligado a la construcción tradicional anclada al suelo. Aun así, el consenso fue claro: la construcción industrializada puede ser una herramienta clave para producir más vivienda, reducir plazos y mejorar la eficiencia del sector.
Madrid: licencias más ágiles, nuevos desarrollos y colaboración público-privada
La clausura institucional reforzó la idea de que el problema principal es la falta de oferta. José Luis Martínez-Almeida situó la vivienda como una de las grandes preocupaciones de los ciudadanos y defendió la necesidad de construir más.
Según los datos compartidos durante la jornada, Madrid habría reducido un 60% los tiempos de tramitación de licencias urbanísticas y desbloqueado 56 km² de suelo. También se mencionaron proyectos estratégicos como Madrid Nuevo Norte, Madrid Campamento y los desarrollos del sureste, además de actuaciones para transformar edificios terciarios en residenciales dentro de la ciudad consolidada.
Otro dato relevante fue el aumento del 41% en licencias residenciales durante los primeros seis meses del año respecto al mismo periodo de 2025. Además, se señaló que una de cada cinco viviendas públicas que se construyen actualmente en España corresponde a Madrid.
El Ayuntamiento también prevé movilizar 1.500 millones de euros en políticas de vivienda al final de la legislatura, con el objetivo de alcanzar un parque de 100.000 viviendas públicas.
Más allá de la valoración política de estas medidas, el mensaje conecta con el diagnóstico general de la jornada: para aumentar la oferta hacen falta administraciones ágiles, suelo disponible, inversión y colaboración con el sector privado.
Qué implica este escenario para valorar, comprar o vender una vivienda
La principal conclusión de La Gran Jornada Inmobiliaria es que el mercado residencial español necesita aumentar la oferta para aliviar la tensión sobre los precios, el alquiler y el acceso a la vivienda.
La falta de suelo, los costes de construcción, la lentitud administrativa, la inseguridad jurídica, las dificultades de financiación y la necesidad de nuevos modelos productivos están configurando un mercado en el que el valor de los activos inmobiliarios puede seguir sometido a una presión considerable.
Para particulares, empresas y fondos, esto tiene una implicación directa: tomar decisiones inmobiliarias exige información objetiva. Comprar una vivienda, vender un inmueble, solicitar financiación, repartir una herencia, liquidar gananciales o analizar el valor de mercado de un activo requiere una referencia técnica fiable.
En un contexto de precios tensionados, oferta limitada y cambios regulatorios, la tasación no es solo un trámite financiero. Es una herramienta para entender el valor real de un inmueble y tomar decisiones con mayor seguridad.
La vivienda seguirá siendo uno de los grandes temas económicos y sociales de los próximos años. Y, si algo dejó claro la jornada, es que la solución no dependerá de una sola medida. Harán falta más suelo, más agilidad administrativa, más seguridad jurídica, nuevas fórmulas de financiación y una industrialización capaz de aumentar la capacidad productiva del sector.
Hasta que todo eso ocurra, el mercado seguirá exigiendo análisis, prudencia y datos.
