Reglamento interno de conducta

Circunstancias concretas que generan la obligación legal de contar con el reglamento

El presente Reglamento Interno de Conducta (en adelante, RIC), ordena las reglas a las que se somete VALUM SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A., Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España con el número 4498 (en adelante, la Sociedad), como uno de los mecanismos aplicados por la misma para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés.

La Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004, y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014, introduce una nueva norma quinta en la Circular 7/2010 por medio de la cual se establece el contenido mínimo del reglamento interno de conducta con el que deben cumplir las sociedades de tasación a las que se refiere el apartado 2 del artículo 3 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Los valores éticos de conducta, la independencia profesional y la prevención de conflictos de interés no se han visto afectados a pesar de que la Sociedad, a la fecha de aprobación de este Reglamento, cuenta con accionistas de control o que disponen de una participación significativa en su accionariado, con intereses indirectos en la promoción o comercialización de bienes inmuebles o en actividades análogas, y tiene entre sus clientes dos entidades de crédito que superan cada una, el 10% de la facturación total del ejercicio.

Principios y objetivos que inspiran el reglamento

Con esa finalidad se deberán respetar, al menos, los siguientes principios éticos, que se desarrollan más adelante:

Confidencialidad: la Sociedad y los profesionales que le presten servicios mantendrán secreto profesional respecto de la información obtenida como resultado de sus relaciones profesionales y de negocios, y no revelarán dicha información a terceros sin la autorización expresa del cliente, a menos que exista una obligación legal o profesional de desvelarla. Tampoco podrán utilizar la información recibida para su beneficio.
Integridad: la Sociedad y quienes le presten servicios serán directos y honestos en sus relaciones profesionales y de negocios y se guiarán por el mejor interés del cliente y, en el marco de la legislación del mercado hipotecario u otras que así lo exijan, por el interés público subyacente.
Independencia y objetividad: la actuación de la Sociedad y de quienes le presten servicios en el ámbito de su actividad de valoración se debe regir exclusivamente por criterios técnicos. La Sociedad no permitirá que los conflictos de interés, la influencia indebida o la parcialidad anulen o dañen su independencia profesional.
Competencia profesional: la Sociedad dispondrá en todo momento de los medios técnicos y humanos necesarios para asegurar que sus clientes obtienen una valoración basada en la práctica más avanzada, la legislación aplicable y las técnicas y metodologías más apropiadas al caso. Con el mismo fin mantendrá los conocimientos y habilidades profesionales adecuadas al ámbito de negocio en el que opere.
Comportamiento profesional: la Sociedad y los profesionales que le presten sus servicios actuarán con diligencia en el cumplimiento de los encargos, respetando lo pactado y lo establecido legalmente, y los estándares propios de la profesión, tratando de evitar el descrédito de la misma.
Transparencia: el presente RIC figurará en la página web de la Sociedad y estará a disposición de cualquier cliente que lo solicite.

Ámbito material del reglamento

El RIC se aplicará a la tasación de bienes inmuebles que hayan de surtir efecto en el ámbito del mercado hipotecario, o que tengan como objeto atender encargos realizados por las entidades financieras, sean estas bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito, establecimientos financieros de crédito, instituciones de inversión colectiva o entidades aseguradoras, así como al resto de las valoraciones, sean de bienes inmuebles, muebles o intangibles que pueda realizar la Sociedad y, en general, al conjunto de su actividad.

Ámbito subjetivo del reglamento

El RIC afectará al comportamiento de los valoradores y técnicos que presten sus servicios a la Sociedad, ya sea como empleados o como profesionales independientes, así como a los accionistas, consejeros y altos directivos de la Sociedad, miembros de sus órganos de control y, en general, a todos sus empleados y colaboradores habituales. El cumplimiento del RIC se incorporará a los contratos de prestación de servicios profesionales que lleve a cabo la Sociedad.

Consecuencias y penalizaciones por el incumplimiento

El presente Reglamento será de aplicación, con carácter general, a los accionistas, a los miembros del Consejo de Administración, a los Directivos y Administradores, al personal de la Sociedad que desarrolle actividades que puedan influir de manera fundamental en los valores de tasación realizados por la Sociedad y a los profesionales que les presten sus servicios.

La Sociedad y las Personas Sujetas asumen el contenido del Reglamento y se comprometen a su estricto seguimiento. La Sociedad deberá respetar estrictamente las reglas de conducta establecidas en este Reglamento y exigirá tanto a sus empleados como a los profesionales que les presten sus servicios, análogo comportamiento en cuanto les afecte.

Igualmente, a fin de asegurar el perfecto conocimiento y cumplimiento de sus disposiciones, el presente Reglamento será divulgado entre todos los empleados y profesionales que presten sus servicios a la Sociedad y se requerirá la acreditación de su conocimiento en su expediente personal.

La Sociedad evaluará de manera continuada el cumplimiento de las presentes reglas de conducta por parte de los profesionales que prestan servicios de valoración, investigando y resolviendo cualquier queja que pueda recibir el Servicio de Atención al Cliente de la Sociedad sobre ellos. Dicha evaluación será igual de importante que la del desempeño técnico de los profesionales a la hora de mantenerlos activos en la Sociedad.

5.1. Faltas muy graves

Se considerarán faltas muy graves las siguientes:

El incumplimiento de las obligaciones relativas al secreto profesional de la Sociedad y de las incompatibilidades de los profesionales libres, valoradores y empleados en general.
El incumplimiento de normas internas como consecuencia del cual quede demostrado el incumplimiento de la independencia profesional respecto de accionistas o clientes.
El incumplimiento por los firmantes de los informes de tasación de los requisitos de titulación profesional previstos reglamentariamente.
La falta de veracidad en la emisión de certificados, informes o anexos de las valoraciones.
La falta de concordancia entre los datos y pruebas obtenidas en una valoración.
La resistencia, negativa u obstrucción a la labor inspectora de los órganos supervisores competentes.
El incumplimiento de las normas sobre independencia establecidas en los Reglamentos Internos de Conducta.
Ejercer de forma negativa sobre la gestión de la sociedad de tasación mediante influencias ejercidas por un titular con una participación significativa.
La imposición de una infracción grave, en el plazo de los siguientes cinco años desde que fuera impuesta la misma infracción grave y por el mismo motivo.
No disponer de un Reglamento Interno de Conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores.
Aceptar directrices, instrucciones, recomendaciones, presiones o informaciones relevantes de cualquier tipo de clientes con el objeto de influir en el resultado de la valoración.
Ausencia o cobertura del aseguramiento de la responsabilidad civil inferior a lo exigible.

El incumplimiento de cualquiera de estas faltas dará lugar a las siguientes sanciones:

Si se tratase de un empleado, conforme al artículo 54 del Estatuto de los Trabajadores, se considerará transgresión de la buena fe contractual, así como el abuso de confianza en el desempeño del trabajo, incoándose la correspondiente sanción, incluido el despido disciplinario, de conformidad con lo prevenido en la legislación laboral.
Si la relación con el incumplidor fuese meramente mercantil, se considera causa de la resolución del contrato suscrito.
Si el incumplidor fuese un Directivo, se incoará la correspondiente sanción, incluido el despido disciplinario, de conformidad con lo prevenido en la legislación laboral. Mientras que, si se tratara de un miembro del Consejo de Administración, se solicitará de la Junta General de Accionistas su destitución como tal e inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en la Sociedad, por plazo no superior a 10 años y/o una multa por importe no superior a 200.000 €.
Si la conducta contraria al presente Reglamento fuera desarrollada por un accionista de la compañía, se convocará Junta General de Accionistas a fin de analizar y acordar lo que proceda y, en todo caso, el mismo quedará excluido del Consejo de Administración de la Sociedad, en el caso de que formase parte del mismo.

5.2. Faltas graves

Se consideran faltas graves las siguientes:

La emisión de Certificados de tasación que no sean conformes con el Informe de Tasación, salvo que tenga carácter meramente ocasional o aislado.
Incumplimientos continuados de los principios, procedimientos, comprobaciones e instrucciones de valoración previstos en la normativa aplicable y las normas internas de la propia Sociedad.
La no aplicación del principio de prudencia valorativa cuando la valoración tenga como finalidad alguna de las contempladas en la Orden ECO/805/2003.
Cualquier incumplimiento de norma de tasación que pueda causar perjuicio económico a terceros o a la persona a la que se presta el servicio.
La falta de remisión de los datos que deban ser suministrados al Banco de España, CNMV o a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, o de veracidad en los mismos, cuando esto dificulte la apreciación de la actividad realizada por la sociedad de tasación, o de su situación patrimonial u organizativa, tras cumplirse el plazo concedido para su corrección.
Falta de control en las obligaciones de secreto profesional y en la independencia profesional e incompatibilidades que no den lugar a infracciones muy graves.
Realizar prevaloraciones o valoraciones estimativas facilitando información al solicitante, encargante o entidad mandataria, por escrito o teléfono, bajo encargo o sin él, sin la debida autorización de la Sociedad.
No remitir o contestar a los cuestionarios de Independencia y Conflictos de Interés en una valoración.
Cuando de forma reiterada y continuada se incumplan los plazos comprometidos con los clientes sin dejar constancia de la justificación detallada en los sistemas informáticos de la Sociedad o sin comunicarlo a la misma.

El incumplimiento de cualquiera de estas faltas dará lugar a las siguientes sanciones:

Si se tratase de un empleado, se procederá a la suspensión de empleo y sueldo de 2 a 10 días, y/o a la inhabilitación por plazo no superior a un año para el ascenso o cargo superior y/o a la pérdida temporal de la categoría hasta un máximo de seis meses.
Si la relación con el incumplidor fuese meramente mercantil, se suspenderá su retribución hasta un máximo de 60 días hábiles y/o se suspenderá de manera temporal el encargo de trabajos.
Si el incumplidor fuese un Directivo, se le suspenderá de su retribución hasta un máximo de 30 días hábiles, mientras que, si fuese un miembro del Consejo de Administración, se solicitará de la Junta General de Accionistas su destitución y la inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en la Sociedad, por plazo no superior a 1 año, y/o una multa por importe no superior a 100.000 €.
Si la conducta contraria al presente Reglamento fuera desarrollada por un accionista de la compañía, se convocará Junta General de Accionistas a fin de analizar y acordar lo que proceda y, en todo caso, el mismo quedará excluido del Consejo de Administración de la Sociedad, en el caso de que formase parte del mismo.

5.3. Faltas leves

Se considerarán faltas leves las siguientes:

Cuando durante un período inferior a 3 meses no se haya solicitado al Banco de España la inscripción de los Profesionales Vinculados de la Sociedad y estos hayan firmado en nombre de la compañía controles o validaciones de valoraciones realizadas.
La no contestación por parte del Comisionado en defensa del consumidor ante una queja o reclamación elevada a la Sociedad por los cauces establecidos en la Ley.
No cumplir con el plazo de 6 meses entre la emisión de una valoración estimativa y su correspondiente valoración definitiva.
Cuando de forma puntual pero reiterada se incumpla con los plazos comprometidos con los clientes sin dejar constancia de la justificación detallada en los sistemas informáticos de la Sociedad o la falta de comunicación a la misma.
Cuando no se cumpla con las condiciones establecidas en el RIC en cuanto al control de las normas establecidas en el mismo.

El incumplimiento de cualquiera de estas faltas dará lugar a las siguientes sanciones:

Si se tratase de un empleado, se procederá a la suspensión de empleo y sueldo por un día y a la correspondiente amonestación por escrito.
Si la relación con el incumplidor fuese meramente mercantil, se suspenderá su retribución hasta un máximo de 15 días hábiles y/o se suspenderá de manera temporal el encargo de trabajos.
Si el incumplidor fuese un Directivo, se le suspenderá de su retribución hasta un máximo de 15 días hábiles, mientras que, si fuese un miembro del Consejo de Administración, se procederá a la amonestación interna y pública dentro de la Sociedad.
Si la conducta contraria al presente Reglamento fuera desarrollada por un accionista de la compañía, se procederá a la amonestación interna y pública dentro de la Sociedad.

Lo anterior lo es sin perjuicio de los daños y perjuicios, u otras acciones, que puedan exigirse a quienes incurran en responsabilidad personal por incumplimiento de las disposiciones del presente RIC.

Además, cabe recalcar que serán de aplicación las sanciones recogidas en la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario y el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores.

Marco profesional, operativo y financiero

En el marco de la relación profesional y operativa de la Sociedad, se establece como persona responsable del Servicio de tasaciones a la persona que ostenta el cargo de Director Técnico de la Sociedad.
Los socios, consejeros y directivos tienen firmado un documento de declaración en el que se obligan a informar a Valum Sociedad de Tasación de cualquier cambio en las personas físicas o jurídicas con las que pueda verse afectada su posición de independencia.
En cuanto a la pertenencia de grupo económico según lo establecido en el art. 42 del Código de Comercio, Valum Sociedad de Tasación posee control directo sobre otras sociedades.
En cuanto al grupo de influencia, la Sociedad controlará que la relación profesional no se vea condicionada específicamente por los integrantes del grupo de influencia, no aceptando directrices, instrucciones, recomendaciones, presiones o informaciones relevantes en relación con la actividad y resultado de la tasación. A fecha 31 de diciembre del último ejercicio cerrado, existen entidades con volumen superior al 10% de los ingresos totales, así como personas físicas y jurídicas con intereses en la comercialización de bienes inmuebles que son accionistas de la Sociedad o ejercen influencia significativa en la misma.

6.1. Política de remuneraciones de directivos y empleados

La Sociedad establece criterios y políticas dirigidos a evitar que las remuneraciones correspondientes a los directivos, administradores y empleados de la Sociedad se vinculen significativamente a los resultados de las personas físicas o jurídicas de su grupo de influencia o de aquellas sociedades de su grupo económico a las que la Sociedad preste servicios.

En consecuencia, las remuneraciones de los directivos, empleados y profesionales de la Sociedad no están vinculadas a los resultados de empresas distintas de la propia Sociedad, y en especial no lo están a los de las personas físicas o jurídicas de su grupo de influencia o de aquellas sociedades de su grupo económico a las que se prestan servicios.

Identificación del órgano interno que aprueba el reglamento

El presente RIC ha sido aprobado por el Consejo de Administración de la Sociedad el 26 mayo de 2026.

Detalle de las incompatibilidades aplicables

Los valoradores pueden estar expuestos a situaciones que pueden perjudicar su objetividad e independencia de criterio. Cuando esas situaciones impliquen que el valorador no pueda razonablemente mantener una posición de independencia y quede menoscabada la objetividad de la valoración, debe rechazar o abandonar el encargo.

En particular, cuando concurran las circunstancias previstas en los artículos 6 y 13 del Real Decreto 775/1997 (recogidos en el Anexo), los afectados por dichas normas deberán rechazar o abandonar el encargo de valoración de que se trate. Además, la Sociedad actuará con la mayor diligencia para obtener de sus consejeros, altos directivos y profesionales las informaciones apropiadas para asegurar el cumplimiento de las incompatibilidades a las que se refieren las dos normas citadas.

Además de las incompatibilidades previstas legalmente:

Con el fin de asegurar una posición total de independencia y objetividad de las valoraciones, se amplía el artículo 6.c y 10.c del Real Decreto 775/1997 a todos los empleados de la Sociedad, rechazándose encargos de familiares hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad o de sociedades en las que dichas personas ejerzan el control.
Los profesionales a través de los cuales se canalice un determinado encargo de valoración por parte de un cliente no podrán participar en la del bien al que se refiera dicho encargo.
Los directivos y empleados dedicados a labores comerciales no podrán actuar como valoradores.
Los consejeros de la Sociedad con funciones ejecutivas no podrán prestar sus servicios profesionales o laborales en las empresas del mismo grupo, o en las de alguno de sus eventuales grupos de influencia, ni asumir funciones ejecutivas en sus órganos de administración siempre que: (a) la Sociedad preste a dichas empresas servicios de valoración; y (b) dichas empresas estén dedicadas de manera habitual a servicios de promoción inmobiliaria o a la concesión de créditos vinculados al sector inmobiliario. En casos sobrevenidos, el consejero ejecutivo dejará de prestar sus servicios a dichas empresas en el plazo de tres meses desde que concurra la incompatibilidad.
Los consejeros de la Sociedad con funciones ejecutivas comunicarán al Consejo de Administración cualquier participación accionarial, directa o indirecta, que alcance el 10% en alguna empresa del grupo económico o de influencia de la Sociedad. En esos casos, el Consejo deberá decidir si mantiene la delegación de competencias en el consejero, en especial respecto a su ejercicio respecto a dichas empresas, si reduce su alcance o si son apropiadas otras medidas para evitar cualquier sesgo en los servicios prestados a dichas empresas.
Las relaciones, por encargos de valoración, entre la Sociedad y las empresas de su grupo económico o eventuales grupos de influencia se canalizarán, sin perjuicio de las tareas que correspondan a los directivos de la Sociedad, a través de los departamentos administrativos y comerciales de la Sociedad. Los empleados o profesionales implicados técnicamente en la actividad de valoración no podrán mantener contactos, relacionados con un encargo realizado a la Sociedad, con aquellos empleados o directivos de las empresas de los grupos económico o de influencia que presten sus servicios para las unidades relacionadas con la concesión o comercialización de los préstamos o créditos hipotecarios, a menos que se trate de empleados o directivos con competencias específicas en el análisis o la gestión de los riesgos a que se refiera el encargo.
Los empleados o profesionales implicados técnicamente en la actividad de valoración no podrán mantener contactos, relacionados con un encargo realizado a la Sociedad, con aquellos empleados o directivos de una entidad bancaria o de una empresa dedicada a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios que se hallen implicados directamente en dicha tarea, a menos que se trate de empleados o directivos con competencias específicas en el análisis o la gestión de los riesgos a que se refiera el encargo.

8.1. Rechazo de encargos por falta de cualificación

La Sociedad ha definido la siguiente política para rechazar encargos para cuya realización carezca de la debida cualificación, bien por no contar con profesionales especializados o los medios técnicos necesarios, bien por falta de experiencia reciente en la valoración de bienes del mismo tipo o en la zona geográfica donde los bienes que se han de valorar se ubiquen.

La Sociedad actuará, en todo momento y respecto de cualquier encargo de valoración:

Disponiendo del adecuado conocimiento del mercado en el que se comercialice el bien a valorar, de acuerdo con lo previsto en la Disposición adicional segunda de la Orden ECO/805/2003.
Asegurando el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables tal y como exige la disposición citada anteriormente.
Manteniendo los restantes conocimientos y habilidades profesionales en la medida necesaria para garantizar que los clientes reciben un servicio profesional diligente y competente.
Evaluando de manera continuada el desempeño de los profesionales que prestan servicios de valoración, a cuyo fin mantendrá, para cada uno, no sólo el expediente personal a que se refiere el artículo 12.1 y 2 del RD 775/1997 (véase Anexo), sino uno que refleje sus conocimientos y experiencia debidamente actualizados.

Un servicio profesional competente requiere el ejercicio de la autonomía técnica propia de todo facultativo en la aplicación del conocimiento y de las habilidades profesionales a dicho servicio. El mantenimiento de la competencia profesional requiere una conciencia continua y una comprensión de la relevancia de la evolución técnica, profesional y empresarial.

La diligencia incluye la responsabilidad de actuar de acuerdo con los requisitos de un encargo, con prudencia, en profundidad y oportunamente. Un valorador habrá de tomar medidas razonables para garantizar que las personas que trabajan bajo su autoridad o que le presten su colaboración tienen una capacidad profesional y una formación adecuadas, y que soportan siempre, sea cual sea el ámbito o alcance de su trabajo, una supervisión o control apropiados.

Un valorador que no tenga el conocimiento y la experiencia adecuados para llevar a cabo competentemente la valoración de que se trate, deberá rechazarla. El valorador no debe basarse en información de parte sin confirmarla previamente, a menos que establezca y desvele que tal información de parte constituye una restricción que condiciona el informe. La misma regla resulta aplicable a la aceptación de hipótesis; si bien en este caso, además, el valorador no deberá aceptar hipótesis que difícilmente puedan cumplirse en un tiempo razonable.

Todo informe de valoración deberá justificar razonadamente y desvelar de la manera más sencilla y comprensible las hipótesis y criterios que sirven de base para la valoración.

8.2. Asignación de tasaciones – Régimen general y encargos de grupos económico y de influencia

La asignación de las tasaciones será aleatoria y centralizada entre los técnicos que estén cualificados para la ejecución del trabajo y puedan cumplir con los requerimientos operativos del encargo relativos a plazo y ubicación geográfica.

La selección de los técnicos cualificados se realizará a través de la clasificación técnica que les otorgue el Departamento Técnico. La valoración de dicha clasificación técnica la realizará el responsable técnico de la Sociedad con una periodicidad mensual.

Una vez asignado aleatoriamente el técnico dentro de la selección de técnicos cualificados, técnica y operativamente, se comprobará, mediante el sistema informático de la Sociedad, la existencia de incompatibilidades o posibles conflictos de interés que puedan existir. En caso de existir incompatibilidad o conflicto, se descartará al técnico para ese trabajo y se volverá a asignar aleatoriamente. En caso de no existir técnico cualificado y disponible, se rechazará el encargo.

Los encargos procedentes de personas físicas o jurídicas pertenecientes a los grupos económico o de influencia de la Sociedad se asignan siguiendo el mismo procedimiento aleatorio y centralizado anteriormente descrito, sin que existan procedimientos diferenciados ni listas paralelas de técnicos.

8.3. Intervención de accionistas con intereses inmobiliarios en tasaciones

Ni los accionistas de la Sociedad que posean intereses específicos en la promoción o comercialización de bienes inmuebles, o en actividades análogas, ni sus directivos o empleados, podrán intervenir directa o indirectamente en la tasación de los bienes en que posean dichos intereses, ni conocer el resultado de dicha tasación antes de que esta se facture y entregue.

Para asegurar el cumplimiento de esta regla, los encargos relativos a esos bienes se canalizarán exclusivamente a través del Departamento de Procesos y serán supervisados por el Departamento de Auditoría Interna. El sistema informático restringe el acceso a los expedientes correspondientes, de tal forma que únicamente las personas autorizadas pueden consultar su contenido.

8.4. Compatibilidad de accionistas y consejeros con la actividad tasadora

Ninguno de los accionistas o consejeros de la Sociedad, ni otros directivos de esta, prestarán servicios como profesionales tasadores para la Sociedad o para el servicio de tasación. En consecuencia, no procede describir respectivas funciones a los efectos del apartado l) de la norma quinta, punto 14, de la Circular 7/2010, al no concurrir dicho supuesto.

La actuación de la Sociedad se debe regir exclusivamente por criterios técnicos

La Sociedad considera fundamental que sus valoraciones, así como las valoraciones y demás trabajos de esa índole prestados por los profesionales y demás personas que presten sus servicios a la Sociedad, gocen de plena confianza por parte de los usuarios directos de las valoraciones y de los restantes interesados en ellas. Para ello rige exclusivamente el criterio técnico.

Asimismo, asume como imprescindible que esos trabajos hayan sido proporcionados por la Sociedad disponiendo de la experiencia técnica, habilidad profesional y juicio apropiados, a través de un ejercicio profesional libre de influencia indebida o sesgo.

No aceptación de ningún tipo de influencia por parte de todo tipo de clientes ni del grupo económico o de los directivos o de los empleados con el resultado de la valoración.

En otras circunstancias es imposible definir y prescribir todas las restantes situaciones en que un valorador puede quedar expuesto a factores que amenacen su objetividad. Algunas de esas amenazas son imposibles o muy difíciles de mitigar; cuando este sea el caso, el valorador también debe rechazar o abandonar el encargo.

En otros casos, las amenazas potenciales a la objetividad pueden ser eliminadas o atenuarse mediante salvaguardas. Estas salvaguardas pueden incluir la divulgación adecuada de la amenaza a las partes interesadas y la obtención de su consentimiento para proceder a la valoración de que se trate. Si no hay salvaguardas satisfactorias para eliminar o minimizar una amenaza a la objetividad, el valorador deberá rechazar o abandonar el encargo.

En especial, ni la Sociedad ni sus profesionales aceptarán directrices, instrucciones, recomendaciones, presiones o informaciones relevantes de cualquier tipo de los clientes, especialmente las procedentes de personas físicas o jurídicas que formen parte de los grupos económico o de influencia, o de los directivos o empleados de aquellas, en relación con la actividad de tasación y, particularmente, con el resultado de esta. Se considera relevante cualquier información que pudiera orientar el resultado de la valoración, tales como, en los casos de valoraciones que puedan tener efectos frente a terceros distintos del propio cliente, la relativa al importe del préstamo que pudiera concederse para la adquisición o financiación del bien o la del precio pactado para la compraventa futura del mismo.

10.1. Honorarios de tasación para grupos económico y de influencia

Los honorarios de la valoración no dependerán, de manera esencial, de cuál fuera el resultado de una valoración previa o del de la propia valoración. En todo caso, si los honorarios estuvieran vinculados de otra forma al valor del activo, los clientes serán expresamente informados de ello.

Los honorarios de las tasaciones efectuadas para o por encargo de las personas físicas o jurídicas de los grupos económico o de influencia de la Sociedad se establecen con arreglo a los mismos criterios y tarifas que los aplicados al resto de clientes, sin que pueda existir trato preferencial, descuento o condición económica diferenciada que pueda condicionar la independencia del trabajo.

Expresión de las obligaciones de secreto

El principio de confidencialidad obliga a todos los valoradores (entendiendo por tales la Sociedad y las demás personas sujetas al cumplimiento del presente RIC) a cumplir con las normas sobre secreto profesional contempladas en el artículo 11 del Real Decreto 775/1997 (véase Anexo) y, con carácter general, a abstenerse de:

Divulgar fuera de la empresa la información confidencial obtenida como resultado de las relaciones profesionales y comerciales propias del valorador, a menos que se disponga de la debida autorización específica o exista un derecho o deber legal o profesional para revelarlo.
Utilizar información confidencial obtenida como resultado de relaciones profesionales y de negocio para su propio beneficio o el de un tercero.

Un valorador habrá de mantener la confidencialidad incluso en su entorno social, y estar alerta para no incumplir inadvertidamente esa obligación con colaboradores, amigos o familiares. Igualmente, habrá de mantener la confidencialidad de la información revelada por los potenciales clientes y la confidencialidad de la información dentro de la empresa u organización empresarial.

La necesidad de cumplir con el principio de confidencialidad continúa incluso después de que haya finalizado la relación entre un valorador y su cliente o empleador. Cuando un profesional cambia de empleo o adquiere un nuevo cliente, el valorador tiene derecho a utilizar su experiencia previa; sin embargo, no podrá usar o revelar ninguna información confidencial que haya adquirido o recibido como resultado de una relación profesional o de negocios anterior.

La Sociedad adoptará las medidas apropiadas para asegurar que el personal a su cargo respeta la confidencialidad debida. Constituyen ejemplos de circunstancias en las que un valorador puede ser obligado a revelar información confidencial o de casos en los que su divulgación resulta apropiada:

La divulgación está permitida por la ley o está autorizada por el cliente o el empleador.
La divulgación es requerida por la ley, como, por ejemplo, la producción de documentos u otra presentación de pruebas en procedimientos legales; la divulgación a las autoridades públicas competentes, en especial al supervisor; o la divulgación a las autoridades responsables de sancionar las infracciones legales.
También puede haber un deber profesional o derecho de revelar, cuando no esté prohibido por la ley, por ejemplo, para cumplir con la revisión confidencial de calidad de una organización profesional o para atender una investigación que pueda llevar a cabo una organización de esa naturaleza, siempre que en ambos casos quede asegurada la confidencialidad de ese proceso; o para proteger los intereses profesionales de un valorador en el marco de un procedimiento judicial, o para cumplir con normas técnicas y requisitos éticos exigibles.

Al decidir si se divulga información confidencial, los factores relevantes a tener en cuenta incluyen los siguientes: si los intereses de todas las partes, incluidos los de terceros, pueden verse afectados o perjudicados; si toda la información es conocida o relevante; el tipo de comunicación que se espera y a quién va dirigida; y si las partes a las que se dirige la comunicación son los destinatarios adecuados.

La obligación de guardar secreto profesional no afectará a los datos obtenidos en el curso de una valoración que no permitan la identificación del cliente o del bien valorado, en particular los dirigidos a las autoridades (actualmente al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, o al INE) para la confección de datos agregados, ni tampoco, por tanto, a los datos agregados que puedan darse a conocer con fines estadísticos o de estudios.

La integridad supone trato justo y veraz, de forma que el valorador nunca debe actuar de manera engañosa o fraudulenta. Así, no debe elaborar ni dar a conocer una valoración o cualquier otra comunicación acerca de una valoración si cree que:

Contiene declaraciones o información que sean sustancialmente falsas o engañosas, o que han sido realizadas de manera imprudente o carente de justificación razonable.
Omite u oculta información relevante que deba incluirse en la valoración.

Si el valorador se da cuenta de que ha sido asociado con una información de ese tipo, debe tomar medidas inmediatas para disociarse de la misma, por ejemplo emitiendo una modificación de esa valoración o informe. Tampoco debe utilizar afirmaciones falsas o engañosas, ni pretender disponer de cualificaciones o capacidades de las que carece, con la finalidad de obtener una valoración u otro tipo de encargos.

Código o conjunto de reglas de conducta para prevenir conflictos de interés con los clientes

En el supuesto en que la Sociedad tenga alguna vinculación con el cliente que pueda suponer algún conflicto de interés, se deberá rechazar el trabajo.
La relación con los clientes se tratará única y exclusivamente desde el Departamento Comercial, el Departamento de Desarrollo de Negocio o desde la Dirección de la compañía.
Una vez pactadas las condiciones para la realización del encargo, se pasará al Departamento de Procesos para que las transmita con total objetividad al Departamento Técnico para su ejecución.
Una vez realizada la tasación por parte del Departamento Técnico, volverá al Departamento de Procesos para que se envíe al cliente, sin que intervenga de nuevo el Departamento Comercial o de Desarrollo de Negocio.
Ni la Sociedad ni quienes prestan sus servicios aceptarán ningún tipo de regalo, dádiva, incentivo, comisión, favor o beneficio de los clientes con motivo del trabajo que realicen, salvo que puedan calificarse de detalles insignificantes o de mera cortesía carentes de valor comercial.

12.1. Separación entre área comercial y área técnica – Muralla china

Con el fin de asegurar que el responsable de tasación sea totalmente ajeno a las unidades de compras y comerciales de la Sociedad, y de adoptar las medidas necesarias para separar el servicio de tasación de los servicios comerciales y operativos de la organización, la Sociedad cuenta con los siguientes mecanismos:

Murallas chinas físicas y organizativas. El Departamento Técnico y los Departamentos Comercial y de Desarrollo de Negocio trabajarán en espacios diferenciados, con sistemas informáticos y canales de comunicación independientes. La estructura jerárquica de ambas áreas reportará a personas distintas hasta nivel de Dirección General.

Transmisión de información a través del Departamento de Procesos. Cualquier información que deba transmitirse desde el Departamento Comercial o de Desarrollo de Negocio hacia el Departamento Técnico, o viceversa, se canalizará siempre a través del Departamento de Procesos y de Auditoría, que será el encargado de filtrar y depurar dicha información para que no suponga ningún tipo de influencia en el resultado de las valoraciones.

Norma de contacto con los clientes. La relación con los clientes se llevará única y exclusivamente desde el Departamento Comercial, el de Desarrollo de Negocio o la Dirección de la compañía. Ningún técnico, tasador o validador hablará con los clientes para evitar que condicionen la opinión técnica de las valoraciones.

Normas de comportamiento ético de los técnicos tasadores durante la visita a los inmuebles. En determinadas fases del proceso de tasación es imposible que el técnico no tenga contacto con el cliente solicitante, por ejemplo, durante la visita. Por ese motivo se establecen las siguientes normas de comportamiento ético que el tasador debe cumplir:

Distancia con el cliente. El tasador no mantendrá con el cliente más interacción que la estrictamente necesaria para la ejecución del encargo.
El tasador no responderá a preguntas relativas al inmueble o al mercado inmobiliario que le haga el contacto de la visita.
El tasador no proporcionará ninguna opinión sobre el inmueble ni sobre cualquier tema que afecte a la valoración durante la visita.
El tasador deberá evitar cualquier conversación que pueda suponer una influencia en la valoración.

12.2. Independencia de las auditorías internas comerciales y de tasación

Los controles y auditorías internas de las áreas comerciales y operativas del grupo económico al que pertenezca la sociedad de tasación, o de la entidad de crédito con servicio propio de tasación, se realizarán de forma independiente de los que se efectúen sobre la sociedad o servicio de tasación.

En aplicación de lo anterior, los controles y auditorías internas de las áreas comerciales y operativas del grupo económico al que pertenece la Sociedad se realizan de forma independiente de los que se efectúan sobre la propia Sociedad, por equipos distintos, con planificación, ejecución y reporte separados.

Opiniones de valor

La emisión, transmisión o facilitación de cualquier tipo de opinión previa sobre el valor de un bien específico constituye uno de los principales focos de riesgo para la independencia del servicio de tasación, ya que puede posibilitar el arbitraje del cliente en la selección de la sociedad o servicio de tasación. La Sociedad, consciente de la especial importancia que el Banco de España otorga a esta materia, ha desarrollado un sistema integral compuesto por: definición funcional del concepto, prohibición general, lista cerrada de excepciones, sistema de detección y sistema de bloqueo.

13.1. Qué se considera opinión previa de valor

Se considera opinión previa de valor cualquier manifestación, por escrito, oral, telefónica, vía online o por cualquier otro medio, ya sea bajo encargo formal o sin él, sobre el valor de un bien inmueble concreto, identificado o identificable, emitida con anterioridad a una eventual tasación oficial de ese mismo bien, y susceptible de ser utilizada por el destinatario o por un tercero para arbitrar entre tasadores o anticipar el resultado de una futura tasación.

Se incluyen expresamente dentro de este concepto:

Estimaciones de valor.
Valoraciones online.
Prevaloraciones y valoraciones indicativas o estimativas.
Rangos de valor sobre un bien identificable.
Cualquier comunicación que oriente al destinatario sobre el valor esperable del bien.

13.2. Prohibición general

Como regla general, ni la Sociedad ni los profesionales que le presten servicios de valoración emitirán, transmitirán o facilitarán a los clientes opiniones previas de valor sobre bienes específicos, en los términos definidos en el apartado 13.1 anterior.

La prohibición afecta a cualquier modo de dar una opinión —sea por escrito, por teléfono o vía online; bajo encargo o sin él— siempre que se haga bajo la plausibilidad, sujeta al juicio de un valorador experto suficientemente diligente, de que pueda ser usada para arbitrar sobre el valor del bien.

13.3. Excepciones a la prohibición general

Quedan expresamente excluidos de la prohibición del apartado 13.2 los siguientes supuestos:

Las tasaciones en sentido estricto, es decir, las sometidas a los estándares generalmente aceptados (Orden ECO/805/2003, RICS o TEGOVA), así como los contactos que puedan establecerse con un cliente en el marco de un encargo de esa naturaleza.
Las valoraciones estadísticas o mediante metodologías automatizadas enmarcadas en la valoración masiva de una cartera.
Las estimaciones generales sobre los precios en un determinado entorno territorial o funcional, que no se refieran a un bien concreto identificable.
El servicio de revisión y control de calidad que la Sociedad presta a entidades financieras consistente en revisar tasaciones ya emitidas por otras sociedades de tasación homologadas, por encargo expreso de la entidad financiera cliente, y cuyo objeto es el control técnico y metodológico del trabajo de un tercero. Cuando la Sociedad haya prestado este servicio sobre la tasación de un bien concreto emitida por una tercera sociedad, no podrá aceptar el encargo de una nueva tasación oficial sobre el mismo bien durante los seis meses siguientes a la entrega del control de calidad.
Aquellos supuestos en los que, con carácter excepcional, el cliente acepte expresamente y por escrito que la Sociedad no podrá realizar la tasación oficial del mismo bien durante los seis meses posteriores a la emisión de la opinión previa, dejándose constancia documental del consentimiento y de la opinión emitida en el archivo específico mantenido por el Departamento de Auditoría Interna.

13.4. Servicio de revisión y control de calidad sobre tasaciones de terceras sociedades

La Sociedad presta a entidades financieras un servicio de revisión y control de calidad consistente en analizar técnica y metodológicamente tasaciones ya emitidas por otras sociedades de tasación homologadas, por encargo expreso de la entidad financiera cliente. Este servicio no se considera opinión previa de valor en el sentido del apartado 13.1. No obstante, como cautela reforzada, cuando la Sociedad haya prestado este servicio sobre un bien concreto, no podrá aceptar el encargo de una tasación oficial sobre ese mismo bien durante los seis meses siguientes a la entrega del control de calidad.

13.5. Sistema de detección de opiniones previas existentes

Con el fin de identificar la eventual existencia de opiniones previas de valor sobre el bien objeto del encargo, antes de aceptar cualquier tasación oficial, la Sociedad ejecutará los siguientes controles concurrentes:

Contacto con el cliente para la puesta en marcha del encargo: el Departamento de Operaciones, independiente del Departamento Comercial, es quien contacta con el cliente para poner en marcha el encargo de tasación y le consulta expresamente si ha recibido una opinión previa de valor sobre el bien. Si la respuesta es afirmativa, el Departamento de Operaciones lo registra en un fichero Excel que se carga diariamente en el sistema informático de la Sociedad.
Cruce con el registro interno de opiniones previas: cuando se procede con el alta de un encargo, el sistema informático de la Sociedad verifica si la referencia catastral coincide con los registros en el archivo específico de opiniones previas emitidas por la Sociedad al amparo de las excepciones del apartado 13.3.
Cruce con el registro interno de servicios de control de calidad: el sistema informático de la Sociedad verifica si la referencia catastral en cuestión consta en el registro de servicios de control de calidad prestados sobre el bien.
Alerta del técnico tasador. Si, durante la fase de aceptación, asignación o visita, el técnico detecta indicios de la existencia de una opinión previa de valor sobre el bien, está obligado a comunicarlo de forma inmediata al Departamento de Operaciones antes de continuar con la ejecución del encargo.

13.6. Sistema de bloqueo: rechazo automático del encargo cuando exista opinión previa

En el supuesto de que cualquiera de los controles descritos en el apartado 13.4 anterior detecte la existencia de una opinión previa de valor sobre el bien objeto del encargo, la Sociedad aplicará automáticamente las siguientes medidas:

Rechazo del encargo de tasación oficial sobre dicho bien durante los seis meses siguientes a la fecha de emisión de la opinión previa de valor detectada.
Bloqueo en el sistema informático de cualquier nueva asignación del encargo.
Comunicación al cliente solicitante del rechazo del encargo, con expresión sucinta y por escrito del motivo, sin perjuicio de las obligaciones de confidencialidad que resulten de aplicación.

Seguimiento del cumplimiento del Reglamento

El Consejo de Administración encargará periódicamente, y al menos una vez cada 3 años, una auditoría sobre los procedimientos que tengan por objeto asegurar el cumplimiento de las disposiciones del RIC y, en particular, la eficacia del presente Reglamento en la preservación de la independencia de la Sociedad.

Publicación del Reglamento

La Circular 7/2010, de 30 de noviembre, del Banco de España, establece en su norma quinta, punto 14, apartado k), que parte del contenido mínimo del Reglamento Interno de Conducta será la indicación de las partes del RIC que se harán públicas y el procedimiento que se utilizará para hacerlo.

El presente Reglamento será publicado en la web oficial de la Sociedad, después de su aprobación por el Consejo de Administración en su práctica totalidad.

Anexo – Particulares del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación

Artículo 6 – Incompatibilidades de las sociedades de tasación

Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, las sociedades de tasación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación.

En particular, deberán abstenerse de valorar los bienes, empresas o patrimonios propiedad:

De la propia sociedad de tasación o de sociedades que pertenezcan a su mismo grupo.
De sus accionistas, si participan directa o indirectamente en su capital social o dispongan, en virtud de acuerdos celebrados con otros accionistas, de derechos de voto en un porcentaje superior al 10 por 100.
De sus administradores, directivos o asimilados.
De los familiares de las personas citadas anteriormente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.
De instituciones de inversión colectiva en las que tengan inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al mismo grupo que la sociedad de tasación.
De fondos de pensiones en los que tengan inversiones o cuya gestora pertenezca al mismo grupo que la sociedad de tasación.

Artículo 10 – Incompatibilidades de los servicios de tasación

Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, los servicios de tasación no podrán valorar bienes propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia que menoscabe la objetividad de la tasación.

En particular, deberán abstenerse de valorar los bienes propiedad:

De la propia entidad de crédito a la que pertenezcan o de sociedades que formen grupo con aquella.
De los accionistas de la entidad de crédito a la que pertenezca el servicio de tasación, siempre que aquellos participen directa o indirectamente en su capital social o tengan derecho de voto en un porcentaje superior al 1 por 100.
De los administradores, directivos o asimilados.
De los familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad de las personas citadas en las dos letras anteriores.

Artículo 11 – Obligaciones de secreto

Las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito con servicios de tasación homologados estarán especialmente sujetas al cumplimiento de los deberes de secreto profesional. En su virtud, no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes:

Las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de la valoración.
Las informaciones que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el objeto de la valoración.
El resultado de la valoración.

No obstante lo previsto en el número anterior, así como de lo dispuesto en la normativa relativa a los datos que deben constar en el informe de tasación, las sociedades y servicios de tasación podrán revelar dichos datos:

A las entidades que hayan sido mandatarios de sus clientes para el encargo o entrega de la valoración.
A los propietarios de los bienes, empresas o patrimonios objeto de valoración.
Al Banco de España, a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y a la Dirección General de Seguros para el ejercicio de sus funciones de supervisión y para la elaboración y publicación de estadísticas relacionadas con sus funciones.

Los administradores, directores y asimilados de las sociedades de tasación y entidades de crédito con servicios de tasación, los profesionales que ejerzan actividades de valoración para las mismas, así como el resto del personal contratado, no podrán usar en beneficio propio ni revelar a terceros las informaciones que conozcan como consecuencia del ejercicio de su actividad en virtud del contrato celebrado con dichas sociedades y entidades con servicios de tasación.

Artículo 12 – Obligaciones y responsabilidades

Las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito con servicios de tasación homologados deberán:

Contar con un registro interno en el que habrán de inscribir los profesionales con que cuenten para prestar los servicios de tasación. Dicho registro contendrá, al menos, los siguientes datos:

Identificación del profesional.
Acreditación de su titulación y de su relación profesional con la entidad.
Historial profesional que acredite su experiencia en la actividad de tasación.

Presentar en el Banco de España:

Copia compulsada del título o documento de inscripción en el Colegio correspondiente de los profesionales vinculados.
Historial de los mencionados profesionales.
Documento justificativo de la relación profesional entre la entidad y dichos profesionales.
Las bajas de los mismos, así como sus sustituciones, con los documentos correspondientes.

Artículo 13 – Incompatibilidades de los profesionales

Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, los profesionales que ejerzan actividades de valoración para sociedades de tasación homologadas y en los servicios de tasación homologados de las entidades de crédito no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas con las que el profesional no pueda razonablemente mantener una posición de independencia, en menoscabo de la objetividad de la tasación. En particular, deberán abstenerse de participar en las valoraciones de los bienes, empresas o patrimonios siguientes:

Aquellos sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras.
Aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control. Aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que tengan inversiones cualesquiera de las personas mencionadas en la letra anterior.

Los profesionales vinculados no podrán prestar sus servicios como tasadores a ninguna entidad de crédito o sociedad de tasación distinta a la que pertenezcan, salvo los adscritos a servicios de tasación, que podrán tasar bienes para sociedades integradas en el mismo grupo que la entidad titular de dichos servicios.